Report „Global Real Estate Perspective“ So hat sich der Immobilienmarkt 2023 weltweit entwickelt
Nach Jahren des Booms hat der Immobilienmarkt in Deutschland zuletzt ordentlich Federn lassen müssen: Schnell und stark steigende Bauzinsen sowie zeitweise schlechte Verfügbarkeit von Baumaterialien haben dafür gesorgt, dass sowohl die Baugenehmigungen als auch die Nachfrage nach Immobilienkrediten eingebrochen sind.
Hoffnungsschimmer: Rückgang im vierten Quartal etwas milder
Auch weltweit sieht die Entwicklung bei Immobilien nicht gut aus: Im vergangenen Jahr betrug das Gesamtvolumen laut einer Analyse von JLL 594 Milliarden US-Dollar (2022: 1.068 Milliarden US-Dollar; 2021: 1.273 Milliarden US-Dollar) – das entspricht einem Rückgang um 44 Prozent und ist das niedrigste Niveau direkter Investitionen seit 2011 (540 Milliarden US-Dollar), so das Beratungsunternehmen in seinem Bericht „Global Real Estate Perspective“. Doch demnach gibt es auch einen kleinen Hoffnungsschimmer: Im vierten Quartal fiel der Rückgang mit 23 Prozent bereits etwas milder aus. Zwischen Oktober und Jahresende betrug das weltweite Gesamtvolumen 166 Milliarden US-Dollar.
Betrachtet man nur die Region EMEA (Europa, Mittlerer Osten und Afrika), zeigt sich ein ähnliches Bild: Hier ging das Volumen im Jahresvergleich auf 162 Milliarden US-Dollar zurück (-43 Prozent), im vierten Quartal waren es 46 Milliarden US-Dollar (-21 Prozent).
Doch innerhalb der Region gibt es im letzten Quartal deutliche Unterschiede: Die Niederlande und Frankreich meldeten hier Rückgänge des Transaktionsvolumens um 61 beziehungsweise 44 Prozent. In Deutschland ging das Volumen um 16 Prozent zurück. Spanien, die Schweiz und Großbritannien hingegen hatten im Jahresvergleich deutliche Zuwächse von 51 beziehungsweise 43 und 29 Prozent.
Assetklasse „Büro“ nur noch auf dem dritten Platz
Die Veränderung im Immobilienmarkt zeigt sich auch in den einzelnen Assetklassen. Zwar liegt der Bereich „Living/Multifamily“ mit 157 Milliarden US-Dollar hier nach wie vor ganz vorne – allerdings betrug der Rückgang satte 53 Prozent. Dadurch liegt er nur noch knapp vor „Industrial & Logistics“. Hier betrug das Transaktionsvolumen 139 Milliarden US-Dollar (-35 Prozent). Damit liegt diese Assetklasse vor „Büro“, die davor noch den zweiten Platz belegte (128 Milliarden US-Dollar/-49 Prozent)
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„Vor allem die Debatte um Future of Work hat zu einer Verunsicherung im Bürosegment geführt, während der Wohnraummangel in vielen Metropolen weltweit und die Notwendigkeit stabiler Produktions- und Lieferketten unbestritten ist. Portfolioumschichtungen in Wachstumssektoren werden mittelfristig daran sicher nichts ändern“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL, dazu.
Der Report von JLL zeigt allerdings auch, dass sich der Büromarkt bereits langsam wieder erholt – zumindest, wenn man diesen weltweit betrachtet. Demnach verzeichnete dieser mit 9 Millionen Quadratmetern im vierten Quartal 2023 einen Zuwachs der Vermietungsumsätze um 13 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal und um 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal.
Allerdings: Die Gesamtflächenumsätze von 2023 liegen weltweit 9 Prozent unter dem Niveau von 2022 und etwa ein Viertel unter dem Durchschnitt der Vor-Corona-Zeit. Hinrichs geht jedoch davon aus, dass der Handlungsdruck schnell steigen wird: „Zum einen herrscht bereits jetzt ein Wettbewerb um hochwertige Flächen in zentralen Lagen, zum anderen werden in den kommenden Jahren weniger Büroflächen gebaut, als in den vergangenen Jahren prognostiziert.“ JLL geht davon aus, dass im laufenden Jahr 17,3 Millionen Quadratmeter fertiggestellt werden, diese Zahl jedoch in 2025 auf 12,4 Millionen Quadratmeter zurückgeht.
Auf der anderen Seite sei damit zu rechnen, dass die Leerstandsquote bei bestehenden Bürogebäuden weiter steige, da vor allem qualitativ unterdurchschnittliche Flächen in Randlagen vielfach kaum noch vermittelbar seien. Dies zeigt sich auch in der weltweiten Leerstandsquote: Diese stieg im vierten Quartal um weitere 25 Basispunkte auf ein neues Hoch von 16,2 Prozent. Global betrachtet fällt dieser Wert jedoch ebenfalls wieder sehr unterschiedlich aus. In Nordamerika wurde der höchste Anstieg auf nun 20,8 Prozent verzeichnet, gefolgt von der Asien-Pazifik-Region mit 15,3 Prozent sowie Europa mit einem Mittelwert von 8 Prozent.
Größere Anwesenheitspflicht sorgt für optimistischen Ausblick
Die stellenweise Rückkehr ins Büro lässt das Beratungsunternehmen verhalten optimistisch in die Zukunft blicken, da laut ihrer Analyse weltweit mehr als 80 Prozent der Beschäftigten wieder mindestens einen Tag pro Woche im Büro sind, verglichen mit 61 Prozent vor einem Jahr. Die meisten Angestellten würden nun durchschnittlich 3,1 Tage pro Woche vom Büro aus arbeiten.
Daraus leitet Hinrichs ab, dass Vermietungen von Büros schrittweise weiter zunehmen werden: „Von den zehn größten Technologieunternehmen der Welt schreiben acht nun mindestens drei Tage pro Woche im Büro vor. Das schafft für die Unternehmen mehr Klarheit, um eine langfristige Arbeitsplatzstrategie umzusetzen.“ Einen Wermutstropfen gibt es jedoch: Die Flächenumsätze werden weiterhin unter dem Niveau vor der Pandemie liegen. Allerdings immerhin voraussichtlich um bis zu 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr in allen Regionen steigen.
